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樓市危機中的退房與反退房攻略
出處:張云芳 日期:2008-11-28

樓市危機中的退房與反退房攻略

                            張云芳

[摘要]   美國次貸危機引發的金融危機愈演愈烈,中國的特殊土壤衍生大規模退房,中央、地方政府紛紛出臺政策,開發商、購房者在這場退房與反退房利益博弈斗智斗勇。社會的和諧、宏觀經濟的穩定發展是第一位的,房地產市場規范、有序、健康發展是我們共同的追求。最終在這場樓市危機中需要開發商和購房者共擔風險,以合法合理的方化解糾紛。
[關鍵詞]  退房     無理由退房      有理由退房

一、樓市危機,退房正當時
    房地產市場的情景肥皂劇不斷,排隊瘋狂搶購房屋的情景還歷歷在目,如今又開演了“退房團”大行動。美國次貸危機引發的金融危機愈演愈烈,中國樓市從一年前顯現危機,至今深餡低迷。為應對危機自去年下半年王石掀起了“全線降價潮”開始,開發商的“變相降價”和“折扣大戰”現在是如火如荼。因開發商調低樓盤售價,導致先期購買的部分購房者房屋資產出現了縮水,這些購房者紛紛與開發商斗智斗勇,直面奪利,迂回韜略,團結作戰——有的地方民間昨天剛剛組織“購房團”,今天又組成了“退房團”,這些購房者提出了退房、退差價、贈送裝修、贈送車位、減免物業費等要求,希望得到補償,有的購房者甚至采取了干擾售樓處現場秩序、斷供、赴政府相關部門上訪等訴求方式。

(一)市場價格變化要求退房缺乏法律依據

    應該說,這種退房和補差價的要求與市場經濟的原則并不相符。房屋交易是市場行為,除非合同無效、合同約定、根本違約、欺詐等情況,任何一方都不可以將交易風險轉嫁給另一方,簽訂合同就意味著自愿承擔交易帶來的一切收益和風險。根據《最高人民法院印發<關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答>的通知》:“預售商品房的價格,除國家規定“微利房”、“解困房”等必須執行國家定價的以外,合同雙方根據房地產市場行情約定的價格,也應當予以保護。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由,要求變更合同約定的價格或解除合同的,一般不予支持。”該條規定明確了開發商不能因為建設材料等成本增加或房屋市場價格上漲而將原約定的價格提高或解除合同,同時購房者也不能因為商品房價格下降而要求將原約定的價格下降或解除合同。
    對此,上海“水岸藍橋”的購房者們是幸運的,在該樓盤的預售房合同補充條款第三條有特別約定:“若乙方(即購房者)因自身原因提出解除合同,乙方應承擔賠償責任,賠償金額為總房價款的3%,并承擔由此產生的一切相關費用。” 如果說“水岸藍橋”的購房者們手里握有一把殺手锏,依據合同約定通過法律程序成功退房,大部分退房者則沒有這么幸運。大多數退房行為屬于“無理由退房”,即沒有相應的合同和法律依據。目前的標準合同中,對于退房的理由一般歸結為付款方式、房屋質量、證照辦理、小區規劃等方面,正是基于價格原因難以成為退房的理由,許多要求退房者轉而在房屋質量、規劃上尋找破綻,以此為表面理由要求退房。面對“團退”,大多數開發商選擇駁回。

(二)房價脫離價值規律,退房問題不僅僅是法律問題
    但為什么這種明顯有違市場交易原則的退房、房價補償要求得到如此廣泛的民意支持,甚至有的購房者采取斷供等過激行為?撇開對高房價的反感情緒不談,這也暴露出我國房地產市場定價機制的混亂。房價太高,已脫離了市場價值。
    短短十年,我國多少大中城市的房價暴漲數倍,幾乎清一色呈現出一騎絕塵的單邊快速上漲態勢。其間:(1)開發商憑借資本、信息等各種優勢,通過囤地囤房等行為牢牢掌握定價權,房價收入比、租售比等在成熟房地產市場衡量市場健康與否的標準,幾乎統統“失效”。(2)地方政府受財稅利益驅動,樂見地價、房價“雙高”。(3) 大量投資者炒房行為的存在也是導致我國房價持續攀升的一個重要根源。炒房者一般都是經濟實力比較強的人,這些購房行為加劇了供求關系的惡化,使得真正需要住房者的空間被壓縮。由于房價持續上漲,賺錢效應吸引了大批炒房者,而炒房者的進入又推動了房價的上漲。而同時有自住需求的一些購房者在長期觀望苦等之后,或買漲不買跌,或成為高房價的被動接盤者。在買賣雙方力量懸殊的狀態下,買房人根本沒有議價能力,當他們舉全家之力傾囊購買之后,不久房價即出現幅度不小的下跌,甚至還未入住資產就縮水幾十萬元,其心理落差可想而知。

二、購房者的退房攻略
(一)以己之長攻敵之短
    退房或補償差價之爭,所體現出來的其實是開發商與購房者、炒房者之間的利益分配問題。在房價上漲過程中,無論是開發商還是炒房者,都從中獲取了豐厚利潤,但是,在房價下跌過程中,開發商的利潤已經拿到手,而炒房者、購房者由于拿到的是貶值的資產而承受損失。使得之前相安無事的利益分配格局發生了變化。團退正是購房者意欲集中力量“要挾”補償的手段之一,一業內人士認為,90%的購房者,其用意并不在退房,而是以退房為由,博取適當補償。[1]
    同時人們也往往難以將“差價補償”視為開發商保障購房者利益的良心發現。細察之下,補償差價樓盤大多存在這樣的“隱情”:尚有大量后續新房待出手,補償差價更多的是一種促銷行為,它向市場傳遞的信息是,可以放心大膽地買,即使未來房價下跌,也會得到補償。退房潮不僅涉及已經購房的幾十戶人家,更重要的是影響著消費者對該開發商的信息,未來買房的信心。而市場人士分析,這才是開發商退讓三分的根本原因。[2]退房者要求退房沒有法律和合同依據,但退房者在退房攻略中利用了開發商的上述普遍心理,占據主動地位,為自己彌補了部分損失。很多開發商,包括萬科,為了后續市場及品牌,采取了各種低調補償策略,才沒引起很大反響。
(二)買房有風險,置業須謹慎
    在房地產領域,只有各方各負其責,才能實現房地產業持續穩定健康發展。在房地產領域,購房者特別是其中的炒房者應該有“買房有風險,置業須謹慎”的認識。對于投資者來說,炒房投資是一種經營行為。既然他可以通過房價暴漲獲利,同樣也應該承擔房價下跌的成本。就像股市遵行“買者自負”原則,股民不能因為股價下跌就要求上市公司賠錢(商業欺詐等除外)。所以購房者還是按照自己的需求,審時度勢來做出購房判斷。若出現糾紛,也不應一味向社會施壓,采取更為合法合理的方式化解糾紛。
三、開發商的反退房攻略
(一)、彰顯誠信、提升商品房質量,高性價比項目萬綠叢中一點紅
    金地集團營銷總監董小明表示,購房者提出“降價補償”是一種不合理的要求,開發商沒有責任和義務答應。但是,為了提升物業的品質和服務,金地設立了一個1000萬元的增值服務基金,用于提升項目及其周邊交通、醫療、商業等配套水平。萬科早在2月下旬推出了名為“琢玉行動”的第五園全面品質提升計劃,改善和提升萬科第五園交通、生活、教育配套設施。“琢玉行動”第一期計劃已于3月啟動。[3]
    通過對產品整體品質的提升來讓購房者感受到物有所值,而不是通過非理性的簡單補償讓個別購房者滿足自己的利益,這是一種明智的做法.

參見《上海市政府新聞發言人回應退房風潮》, 
http://www.nbd.com.cn/qingbao
參見《上海退房熱潮愈演愈烈,百人聯合如當初購房》
http://house.online.sh.cn
參見《萬科、金地回應“降價補償”問題》,
http://zzhz.zjol.com.cn


    對于開發商而言首先按照簽訂的合同行事,彰顯誠信,在房屋質量、證照辦理、小區規劃、容積綠、綠化率等方面嚴格履行合同。其次面對危機,基于合同的約定,務實創新,精細服務于產品各生產鏈條上,更好地立足于研究購房者需求,提高產品整體品質,本著服務于購房者的思路打造精品,獲得購房者認可。
(二)房價理性回歸,明智自救
高房價的危害性已成為一大社會問題,從一定意義上講影響了社會的和諧穩定與科學發展。對于全國各地的退房大行動,政府也馬上出臺政策,與房地產有關的中央政策主要包含兩個方面,(1)是此前財政部出臺的關于促進房地產消費的系列政策,如降低首付門檻和利率等。(2)是中央政府所出臺的4萬億促進內需的計劃。綜觀中央政策可以發現,中央救市的目的是迎合目前的國際形勢,拉動內需,保持宏觀經濟的穩定發展,可歸結為“救市不救價”。同時,地方政府也紛紛出手,與中央政府不同的是,各地的救市政策細則對于開發商的保護和支持明顯增強。對此,中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一明確表示,中央和地方政府應解決好長期利益和短期利益的協調,做到保持國家經濟利益穩定發展和地方財政收入的穩定,以及房地產行業的健康、可持續性發展,千萬不可目光短淺,不能過激地進行救市。[4]  
    開發商指望政府救市不如自救,自救的首要途徑,就是讓房屋市場價值理性回歸,除了中央政府的態度、開發商資金緊缺和房價預期下跌之外,受國內外經濟金融大勢的拖累購買力受損將在未來數年之內長期困擾中國房地產行業。經濟下滑導致的沿海大量民企破產,依賴出口的各種工業及貿易行業倒閉,股市泡沫破滅而導致資產大幅縮水,這幾個方面因素已經造成中國中產階級大規模破產。此外,為了應對金融危機,大量企業必將縮減成本并大規模裁員,國內三分之一的鋼鐵企業已經停產或者限產,房地產行業的大規模裁員已席卷全國,大量白領階層收入受到重大影響。“恰好,中國樓市最重要的兩個購買群體就是中產階級和普通白領,這兩個階層的購買力下跌,對中國樓市的傷害將非常深遠,3年之內,民眾的購買力都無法恢復到2007年水平”楊少鋒預測。[5]
建設部部長日前公開呼吁開發商順應形勢降價,開發商應放棄樓市回暖幻想,降低利潤期望值,只有房價回歸理性,市場才可能真正回暖。[6]
(三)、“無理由退房”的嘗試
   “無理由退貨”不是中國提出的,“無理由退房”是中國提出的。如果在前幾年,提出“無理由退房”或許無所謂。因為退房了還有很多人排隊等著買。而
參見《房價下跌最大受害者是地方官員》
http://www.fjsen.2008-11/21/content_606010.htm
參見《房企應放棄房價反彈幻想》 http://blog.sina.com.cn/s//blog_4e095a290100awaw.html
參見《焦點評論》
http://epaper.gxnews.com.cn/ngcb/html/2008-11/20/content_1378556.html
    以房屋所有權預告登記為節點,“無理由退房”更多的是針對期房,而現房的意義不大。如果購買一套現房,當天給消費者辦理“房屋所有權轉移”,實際上退房的期限就是一兩天。
    在如今低迷的市場狀況下,“無理由退房”引起了各方面的關注。
“無理由退房”有有利的一面。簡單來說,對于購房者來說,可以回避價格風險,重新樹立市場信心;對于開發商來說,鞭策自己提高生產質量,樹立企業品牌。既然做出承諾,房屋質量必須沒有問題;從行業來講,可以樹立信心,推動產業進步。從泰達建設提出的“無理由退房”來看,運作8年多以來效果不錯。重慶華宇集團在今年3月份承諾3月1日—3月31日期間購買成渝兩地8個樓盤住宅或非住宅的購房者可無條件退房。
    商品房預售階段有一定的退房程序,有一套自己的辦法,通過法律的手段應該是可行的。但眼下“無理由退房”只是個案、一種嘗試。這更多的是企業的自律行為,還沒有上升到行規、法規,不是任何企業都可以做到。房地產是資金密集型行業,自由資金一般在30%左右,銀行的項目開發貸款解決了項目前期的一部分開發費用,整個項目的建設還需要預售回籠款來真正解決。如果企業資金不能保證良性循環,可能無法兌現承諾,不守信的企業無法兌現承諾退款,甚至卷款走人,將攪亂市場秩序。
   “無理由退房”諸多環節有待完善,全國推廣時機尚早,需待法律行規的完善,誠信體系、第三方資金監管和擔保等等機制的配套才能大規模推廣。但可以確定的是“無理由退房”的提出和嘗試,可以說是房地產市場走向規范和成熟的有益探索。
四、退房與反退房,這個冬天需要開發商和購房者抱團取暖
    在這場樓市危機中,開發商殫精竭慮“自行研發”種種解決方案以期挺過這場危機。如擔保差價,在購房時,開發商以合同方式承諾一個擔保價,如果市場價格在未來一個截止時間內跌至這個價格以下,開發商將以低價為標準,對購房者實行差價返還。另一種是引入其他公司進行擔保。購房者只需支付10%的首付款,另外20%暫由另一家公司擔保支付。而針對這一房產,該公司將成為銀行之外的第二債權人,有權在購房者無力還款時對房產進行處置。同時,一旦購房者無法付清另外的款項,10%的首付款將以違約金形式支付給開發商。更多關系參與進房地產銷售,同時社會的誠信體系不完善,相應的操作約束規范和體制沒有建立,這無疑會增加相關法律風險。  

(一)“有理由退房”
   相對與“無理由退房”,就是“有理由退房”。房地產市場一直存在包括退房在內的各種經濟糾紛。這些經濟糾紛有的是交易雙方通過協商得到了解決,協商不成的可以“有理由退房”,是指依照相關的法律規定通過法律程序退房,包括購房合同無效、套型誤差、面積誤差、變更規劃設計、質量不合格等原因。我們目前絕大部分的財富都是合同固定下來的,一份合同簽訂的好,雙方的利益都能得到保護,作為購房者也一樣,合同簽訂應該具體明確,雙方都有約可依。將來房地產市場化真正的走勢推導是“有理由退房”。

(二)買賣雙方共擔政策風險
    政策風險是房地產市場上最大的風險,這種風險應由買賣雙方共同承擔。未來價格調整不可避免,開發商及時制定相應的銷售策略,將部分利潤讓于給購房者,盡量不給社會造成不安定因素,購房者也應認識到買賣風險,審時度勢,對自己的買房行為負責,避免采取過激行為。這個冬天需要開發商、購房者抱團取暖。

    當中央和地方政府處理好長期利益和眼前利益的協調,對房地產市場予以有力的“監管”和“引導”,當市場秩序和交易行為進一步規范,當炒房者的狂熱回歸理性,當開發商的暴利回歸常態,當“有理由退房”合法和情合理,一切將趨于平靜,房價將重新回到它應有的位置,開發商將重新回到其市場經濟位置,購房者安居且樂業。

[參考文獻]
1、楊少鋒的BLOG,地址http://blog.sina.com.cn/yangshaofengblog
2、《無條件退房》,重慶搜房網,專題策劃楊震,2008年3月24日 。      
3、《滬89購房者集體退房首例判決出爐,開發商返還房款》 http://hi.baidu.com從《新京報》轉載。
4、《萬科刊發公告否認賠償,不接受無依據退房》http://esf.gz.soufun.com從《沈陽今報》轉載。
5、《焦點評論》,http://epaper.gxnews.com.cn/ngcb/html/2008-11/20/content_1378556.html
6、《上海退房熱潮愈演愈烈,百人聯合如當初購房》http://house.online.sh.cn
7、《房企應放棄房價反彈幻想》,http://blog.sina.com.cn/s//blog_4e095a290100awaw.htm
8、《上海市政府新聞發言人回應退房風潮》,  http://www.nbd.com.cn/qingbao
 9、《房價下跌最大受害者是地方官員》,
http://www.fjsen.2008-11/21/content_606010.htm

 

 

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