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物权法专题
出处:上海建纬(杭州)律师事务所 日期:2008-09-04

从一则最高院判例谈如何正确处理相邻防险纠纷
昆明所    孙  可
    在当前的城市房地产开发中,由于城市土地资源的稀缺和珍贵,造成建设用地尤其是“城中村”的建设用地往往“见缝插针”,在这种情况之下建房,将难以避免给相邻房屋造成一定的损害。那么,在这种情况下房地产开发企业应当如何妥善处理?让我们先来看一则最高人民法院公布的典型案例----新华日报社诉南京华厦实业有限公司相邻关系侵权损害赔偿纠纷案。
[案例]
    原告:新华日报社。
    被告:南京华厦实业有限公司(以下简称“华厦公司”)。
    江苏省高级人民法院(以下简称“江苏高院”)经审理查明,被告华厦公司投资建设的华荣大夏与原告新华日报社相邻。华荣大夏的基础工程开始施工一个月后,发现施工现场附近地面下沉即停止施工。同年6月,被告及有关单位又论证通过了施工修改方案后,基础工程继续施工。10月中旬,新华日报社发现其印刷厂厂房墙壁、地面开裂、3台德国进口的胶印机出现异常,报纸印刷质量明显下降,印刷机严重受损,厂房墙体损害并危及人员安全。对此,当地政府派员召集有关单位、专家商讨,采取补救措施后,新华日报社印刷厂地面沉降才得到有效控制,但厂房、印刷机受损方面的处理并未涉及。经新华日报社委托的南京土木建筑学会、国家印刷机械质量监督检查中心及江苏省地震局等单位鉴定认为,新华日报社印刷厂厂房和厂内印刷机受损的直接原因是华荣大厦基础工程施工大量抽排地下水造成。因此,新华日报社向法院起诉,要求华厦公司赔偿损失。经查,新华日报社已损失和即将损失总计人民币1388万余元。
    为此,江苏高院判决如下:华厦公司于本判决生效后30日内,赔偿新华日报社各项损失计人民币13883580.28元。
    华厦公司不服一审判决,向最高人民法院提出上诉,其理由是:新华日报社胶印车间的设计使用不合理,胶印机基础下未做砂石垫层、胶印机运转后无沉降观测记录,因此不能证明不均匀沉降只是华荣大厦施工抽水所致,请求撤销一审判决,在分清双方当事人责任程度、合理计算被上诉人损失的前提下,改判由双方分担民事责任;请求追加华荣大厦施工人珠海特区中新建筑公司为本案第三人,并判令其承担相应的民事责任。
    最高人民法院经审理后判决如下:驳回上诉,维持原判。

浅析土地承包经营权抵押问题
昆明所   周凤清
[案例]
    案例一:某村村民王某通过家庭承包的方式向村民委员会承包了一片林地,用于种植各种经济林木,并与村委会签订了承包合同,承包期限是三十年。由于发展经济的需要,王某向当地的农村信用合作社借款5万元,双方除签订借款合同外,还签订了抵押合同。在抵押合同中约定:若王某到期未清偿债务,王某同意将12亩林地的承包经营权抵押给农村信用社。贷款到期后,王某无力清偿,也未将林地交给农村信用社管理。农村信用社就将王某告到法院,请求实现抵押权。
    本案经法院审理认定抵押合同无效,驳回了农村信用社的诉讼请求。
    案例二:城镇居民李某通过拍卖方式承包了某村民委员会的40亩荒山,用来种植果树,并经行政机关登记取得了土地承包经营权证。李某因生产经营需要,有15万元的资金缺口,于是向某商业银行申请贷款,并将40亩荒山的土地承包经营权抵押给银行。银行经审查后同意贷款,签订了抵押合同。由于经营不善,李某到期无法还款。银行向法院提起诉讼,要求实现抵押权以清偿债务。
    本案经法院审理认定抵押合同有效,银行通过依法拍卖土地承包经营权的方式实现了抵押权。

《物权法》实施后,村民可向法院起诉撤销村委会不当决定
昆明所   罗  华
[案例]
2007年4月,某村的部分土地因当地政府要建住宅小区被依法征用,后政府按照规定支付给该村委会征地补偿费用,包括:土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费共计300余万元,后村委会根据村规民约和村领导开会决定,按照家庭成员人数进行了征地补偿款的分配。杨某是2005年从其他村迁户来该村的,而李某于2006年因结婚把户口迁出了本村,根据该村的决定,杨某和李某都不能得到该土地的补偿款。杨某和李某多次找村领导要求领取补偿费,而村领导以村规民约为由不予支付,因此产生纠纷。

商品房配套设施权属与共有部分利用
苏州分所    汪金敏
    编者按:2006年5月至7月期间,汪金敏律师分别接受上海和苏州政府部门、培训学院等的邀请,为来自一百多家开发商的数百名中高层管理人员,结合大量贴切的案例,就房地产开发经营中的物权法问题,作了题目为“物权法下商品房权属与预售风险防范”的专题演讲。本文是这些演讲录音中商品房配套设施权属与共有部分利用相关内容整理而成。

《物权法》在处理物业管理纠纷中的进步意义与不足
上海总所   宋安成
    商鞅在《商君书》中说:“一兔走,百人逐之,非以兔可分以为百也,由名分之未定也,夫卖兔者满市,而盗不敢取,由名分已定也,故名分未定,尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之,名分已定,贫盗不取。”在时值今日的物业管理活动中,亦常见此类之事:车位、会所,开发商、业主各执一词,皆言自己是所有权人,没有物权法,仁者见仁,智者见智,名分难定。言至此,各位读者可悟物权法的颁布对物业管理行业的作用与意义。
    物权法的主要功能有二:一是定纷止争;二是物尽其用。从一定意义上讲,物权法的这两大功能均与物业管理息息相关。从立法层面上讲,物权法是具体物业管理法的上位法或者说物管法是物权法的一个重要组成部分。那么新的物权法能否适应物业管理的时代要求,改变物业管理中出现纠纷无法可依及各地立法的极度差异性,为物业管理工作真正走上法治化提供法律之保障呢?笔者意欲通过物业纠纷中常见的几类案例,对物权法在处理物业管理纠纷中的作用进行分析,以期为促进物业管理方面立法之完善尽微薄之力。

《物权法》对抵押权制度的补充、修改及完善
深圳分所    贺倩明  王欢

【论文摘要】
    抵押权是《物权法》中规定的一种很重要的担保物权,在《物权法》对担保物权的七十一条的规定中,涉及抵押权的就达二十九条之多。《物权法》对担保物权的完善主要体现在对抵押权的完善中,《物权法》中的抵押制度与担保法中的抵押制度相比较有许多重大突破,其规定更符合抵押权法理和遵循当事人意思自治原则,本文就此做一阐述和说明。
【关 键 词】  抵押权  物权法  比较

相邻关系的法律规制体系分析
——兼谈对律师办理此类案件的启示

深圳分所   贺倩明

[论文摘要]
    现代社会相邻关系的复杂性,使得法律对相邻关系的规制呈现出自治法、管制法、自律法三种法律形态协同规制的局面。本文对相邻关系的三种规制模式进行了阐述,并对三种法律机制的协作机制进行了分析,在此基础上对律师办理此类案件应注意的问题进行了简要列举。
【关 键 词】   相邻关系  自治法  管制法  自律法

如何运用物权法有关占有和留置权制度维护建筑企业合法权益
上海总所  曹文衔

[论文摘要]
    本文通过对物权法有关占有和留置权制度在建设施工活动中的运用进行实务分析,为建筑施工企业依法维护自身的在履行施工承包合同中的合法权益提出了具体的操作建议。
【关 键 词】  物权法  占有  留置权  施工承包

建筑物区分所有权中共有部分应为按份共有
武汉分所  张小明

[论文摘要]
    《物权法》的出台正式确立了建筑物区分所有权制度,填补了该物权在立法上的空白,亦是对物权法定原则的遵守。《物权法》用专章对这一制度加以规定,但仍有部分问题没有解决。如建筑物区分所有权中共有部分所属性质是共同共有还是按份共有,本文将对这一问题进行分析。依据共同共有和按份共有的不同特征,对我国目前有关建筑物区分所有制度的法律规范加以分析,总结建筑物区分所有权中共有部分所属性质属于按份共有。
【关 键 词】 区分所有  共有  份额  表决权  共有关系

关于商品房共有部分的法律分析
北京所  王登山

[论文摘要]
    本文在对商品房共有部分经常引发的纠纷分析的基础上,对商品房共有部分进行了法律界定,阐述了商品房区分所有人对共有部分应享有的权利,并建议对共有部分行使共有所有权进行必要的法律限制,注重有关共有部分的立法。
【关 键 词】  物权法  商品房  共有部分

对国家征收中“为公共利益需要”的分析与界定
上海总所  曹文衔

【论文摘要】
    本文通过对“公共利益需要”的法理分析和逻辑分析,提出国家征收过程中存在的对“为公共利益需要”的界定和可操作的实用判别方法,随后又以“为公共利益需要”的分析为参照对“为准公共利益需要”和“为非公共利益需要”的拆迁活动进行了对比分析,还同时提出了在上述三种不同情形下拆迁补偿的原则标准。
【关 键 词】  物权法  征收  公共利益 拆迁

《物权法》与房地产开发若干法律问题研究
北京所    王霁虹  何帅领

[论文摘要]
    将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》(以下简称“《物权法》”)就像一把“双刃剑”,一方面规范了开发商和业主的市场行为,明确了双方权责;另一方面,物权法在不动产登记、建设用地使用权、拆迁补偿、担保物权制度等诸多方面做出了严格的规定,使房地产开发面临利好与挑战并存的局面。本文结合《物权法》与现有法规,加之笔者在房地产领域丰富的经验和理解,提出需要重点关注的几个方面,与读者商榷。
【关 键 词】  物权法房地产开发法律问题


《物权法》对房地产开发企业经营活动的影响
上海总所   刘一  曹文衔

[论文摘要]
    本文主要通过对物权法中有关土地房屋不动产制度在权属取得与转让、登记、前期物业管理等方面的规定对房地产开发经营活动中的土地取得、拆迁补偿、规划建设、销售和前期物业管理活动的影响进行初步分析,为房地产开发企业运用物权法维护自身合法权益提供借鉴和参考。
【关 键 词】  物权法  房地产开发  不动产转让  不动产登记  前期物业
 
以《物权法》为依据和武器大力提升开发企业法务能力
上海总所  朱树英  

[论文摘要]
    《物权法》10月1日已经正式施行。针对房地产开发企业而言,开发企业提高自律和维权能力,主要取决于企业的法务能力,而《物权法》正是依法维权的依据和武器。论文从六个方面提出了开发企业在合同管理方面不适应《物权法》提出的新要求,并提出了四条相应的对策。
【关 键 词】  物权法  依据和武器  提升法务能力

 

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